“现(xiàn)在的一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万房地产很(hěn)难再出现像过去(qù)十(shí)年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向(xiàng)单个标的转(zhuǎn)移。上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业(yè)来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是业绩，还是(shì)估值，房地(dì)产都已经双(shuāng)杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地杀(shā)到(dào)了底部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中(zhōng)进行(xíng)选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天，标的公司出现(xiàn)爆雷(léi)的情况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪灏指出，需要(yào)满足以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大的国(guó)资背(bèi)景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的开(kāi)发资金来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿(yuàn)意给房(fáng)企贷款的，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年(nián)新房的销(xiāo)售(shòu)情况相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些(xiē)有国企背景的房企，民(mín)营房(fáng)企(qǐ)相对(duì)比较困(kùn)难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还是融资等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在(zài)资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的民营(yíng)房企股价大(dà)多(duō)表(biǎo)现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特(tè)别重视(shì)企业的成本优势，更(gèng)具体一(yī)点，就(jiù)是它的(de)净借贷水平（净负债率(lǜ)）是(shì)不是行(xíng)业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低的(de)；建安(ān)成本是否也(yě)是业内最低(dī)的；这(zhè)些都(dōu)是(shì)我(wǒ)们看重(zhòng)的一(yī)家房(fáng)企的综合成(chéng)本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条(tiáo)件的房企并不多(duō)。即便是在(zài)国(guó)央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶(è)化(huà)的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建发展、京投(tóu)发(fā)展、光明地产、云南城投(tóu)、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩了(le)“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即(jí)便是(shì)有着较稳(wěn)健特色(sè)的国央企房企(qǐ)，其财务指标(biāo)称得上完(wán)全健康的(de)仍(réng)是少数。而更加值得注意的是(shì)，在(zài)2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国(guó)央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有度尤为(wèi)重要(yào)，节奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观(guān)的(de)预(yù)判未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企重蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一(yī)线(xiàn)城市进行大举拿(ná)地，净负债率也由此(cǐ)前(qián)的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分(fēn)之一(yī)。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购(gòu)入地块也实现(xiàn)了快(kuài)速(sù)的(de)开盘利用率，预计今年会(huì)有更多的(de)楼盘入(rù)市。像这类(lèi)企业(yè)就符合(hé)“最(zuì)后(hòu)的赢家”的特点。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储(chǔ)备(bèi)了(le)很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另外一半也(yě)主要(yào)集中在强二线和二线城市；另一(yī)方面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之(zhī)相(xiāng)反(fǎn)，有些房(fáng)企的扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又回(huí)到(dào)了(le)2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说看到了2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没(méi)有想象(xiàng)得那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩张(zhāng)速(sù)度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还(hái)是看房企的(de)净负债率水平，在我看来(lái)，这个(gè)比例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得(dé)过于快速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三道红(hóng)线”对房企(qǐ)的净负债率要(yào)求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速(sù)度并没有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要(yào)规避公司(sī)净负债率提(tí)高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年拿地较(jiào)积(jī)极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等(děng)房企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持(chí)续(xù)居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在践行较积极的拿地策略的(de)同时(shí)，也(yě)较好地控(kòng)制了公司的扩张(zhāng)速度与净负(fù)债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等个(gè)别民(mín)营房企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上(shàng)，他们是(shì)以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在(zài)各维(wéi)度的实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实会更胜一(yī)筹。如(rú)国央企的融(róng)资成本更低(dī)，融资(zī)渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然(rán)而(ér)然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着，民营(yíng)企业中就没有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营房企同样(yàng)受到(dào)机构的(de)青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大(dà)流通(tōng)股东中新进了“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长城中(zhōng)国回报灵(líng)活配置混合型(xíng)证券投资基金(jīn)”“全国社保(bǎo)基金(jīn)一一六组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年(nián)以来(lái)的(de)近三年时间，房地(dì)产市(shì)场整(zhěng)体在(zài)走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨江集(jí)团仍(réng)是表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度(dù)都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团扣(kòu)非归母净利润(rùn)依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎(zhā)根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来自杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州(zhōu)房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补(bǔ)充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较(jiào)突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名(míng)已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集(jí)团更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了信达(dá)证(zhèng)券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房地产产(chǎn)业(yè)链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括中介服(fú)务(wù)、家用电器、物业管理(lǐ)、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上游材料端(duān)息(xī)息(xī)相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万(xún)觅个股阿尔法(fǎ)的(de)思(sī)路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中国房地产行(xíng)业在进入存量房时代(dài)，所以对(duì)地产产业链，尤其(qí)是(shì)偏消费属性(xìng)的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的住房(fáng)规(guī)模越来越大(dà)，随(suí)着时间(jiān)的增加，内装更新的需求也会(huì)越(yuè)来越多。美国过去(qù)的(de)数据充(chōng)分(fēn)说明了这一(yī)点，在新(xīn)房销售(shòu)见顶之后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好(hǎo)。对于地产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装相(xiāng)关的(de)行业，例(lì)如消费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的(de)都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者在(zài)月线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生活(huó)类产品的(de)研发、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报(bào)告(gào)期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一(yī)季(jì)报的十大流通股股东来看，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已(yǐ)成为基金重仓(cāng)股的天下，彼(bǐ)时包(bāo)括公募(mù)的中欧(ōu)价值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私(sī)募(mù)的(de)明河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据(jù)了(le)半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基(jī)金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季(jì)其同时(shí)重仓的房地产产业(yè)链股票还有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光(guāng)一时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中年内(nèi)表现最好的(de)是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是(shì)营收还(hái)是归母净利润，公司都(dōu)实现了(le)同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理的广发(fā)策(cè)略(lüè)优选和广(guǎng)发安宏回(huí)报均(jūn)增加(jiā)了持股，而这(zhè)两只产品也(yě)成为志(zhì)邦家居(jū)十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在(zài)另一(yī)家赛道公司(sī)金牌(pái)橱柜中，他管理的全(quán)部三(sān)只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所青睐(lài)，不过这类标(biāo)的大多在香港上市，如(rú)何选择成为难题(tí)。对此，前述(shù)上海公(gōng)募基金经理举例(lì)分析：“物业服(fú)务不是一个高毛(máo)利(lì)的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公(gōng)司还(hái)是希望挣的是(shì)市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买(mǎi)的绿(lǜ)城服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比是比较(jiào)高(gāo)的，每(měi)年到期的合同里提价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动(dòng)的大部分项目到期(qī)之后，经过两三轮合同周期(qī)还(hái)能做到(dào)产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正能(néng)做到产品提价的公司很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安这些(xiē)固定人员成本(běn)的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没有那么满意(yì)，能(néng)做到提价难度是非(fēi)常大(dà)的(de)。但(dàn)是该公司能(néng)在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服(fú)务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万