“现在的房地产很难再出现像(xiàng)过去(qù)十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地产行业分化(huà)的(de)愈加明显，让机构和投资(zī)者(zhě)的(de)关注(zhù)度(dù)从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而(ér)且(qiě)是(shì)反复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已经(jīng)不大了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小心，避免选(xuǎn)了(le)半天，标(biāo)的公司出现(xiàn)爆(bào)雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之(zhī)外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要(yào)满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还(hái)表示(shì)，如果关注一下(xià)今年房地产(chǎn)的开(kāi)发(fā)资金来源，可(kě)以发(fā)现(xiàn)，其实银行的信贷(dài)倾向是不(bù)太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的(de)主要资金来(lái)源来自(zì)新(xīn)盘的(de)销售。但今年新房的(de)销售情(qíng)况相较一般(bān)。再关注一(yī)下，哪(nǎ)些房(fáng)企能(néng)从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景(jǐng)的房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整(zhěng)个行(xíng)业出现了一个很(hěn)明显的分化，无(wú)论是(shì)在销(xiāo)售，还是融(róng)资(zī)等各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资(zī)背景(jǐng)的房企在资本市场表(biǎo)现相对较好，但没(méi)有(yǒu)国资背景的(de)民营房(fáng)企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特(tè)别重视企业(yè)的成本优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行业内的(de)最低水平；利润率(lǜ)是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内(nèi)最低的；建安成(chéng)本是(shì)否(fǒu)也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合(hé)成(chéng)本。

　　需要(yào)注意的(de)是，能(néng)够同时满(mǎn)足上(shàng)述条(tiáo)件的(de)房企(qǐ)并(bìng)不(bù)多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐(jiàn)恶化(huà)的(de)趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投(tóu)、中交(jiāo)地产、中国武夷等国(guó)央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建发(fā)展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健特色的(de)国(guó)央企房企(qǐ)，其财务指标(biāo)称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更加值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一(自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算yī)步考(kǎo)验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速(sù)度(dù)的张弛有度尤为重(zhòng)要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有可(kě)能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的(de)一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房企(qǐ)明显感觉到机(jī)会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿(ná)地，净负债率也由(yóu)此前(qián)的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与(yǔ)此同时(shí)，该房企新购入地块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘入市。像(xiàng)这(zhè)类企业就符(fú)合“最后(hòu)的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本(běn)身储备了很多(duō)弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在强二线和二线城市；另一方面，它的(de)扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提(tí)醒道，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)让(ràng)人感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年(自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算nián)期间扩(kuò)张的民营企业的(de)影子(zi)。虽然说，见到机会(huì)时(shí)要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的(de)净负债率水平，在(zài)我看来(lái)，这个比例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比(bǐ)“三道红(hóng)线”对房企的净负(fù)债率要求(qiú)不得(dé)高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏(sū)速度并没有那(nà)么快，所以要规避公(gōng)司(sī)净负债率提高到(dào)一(yī)个比(bǐ)较危(wēi)险的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房企(qǐ)梳(shū)理发现(xiàn)，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利(lì)发展等(děng)房企(qǐ)2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的(de)是，华润置地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极(jí)的拿(ná)地策略的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了(le)公司(sī)的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同(tóng)一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜(shèng)一(yī)筹。如(rú)国(guó)央(yāng)企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加看好国(guó)央企，但这也并不意(yì)味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少(shǎo)数(shù)民营房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新进(jìn)了“中国(guó)工(gōng)商(shāng)银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回(huí)报灵(líng)活配(pèi)置(zhì)混合(hé)型证券投资基金”“全国社保基金一(yī)一六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百(bǎi)亿私(sī)募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资产公司的(de)几只产品合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受(shòu)青睐，和(hé)其自(zì)身(shēn)的基本(běn)面表现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在走“下坡(pō)路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现(xiàn)、销售(shòu)规(guī)模、新(xīn)增(zēng)土储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团扣非归母净(jìng)利润依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的(de)2023年(nián)一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更(gèng)是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持(chí)自身业(yè)绩的(de)持(chí)续增长(zhǎng)，和滨(bīn)江集团扎根杭(háng)州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营(yíng)收来(lái)自(zì)杭州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭(háng)州地(dì)区的(de)营收比重只占到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同(tóng)样较为自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算(wèi)积(jī)极，根(gēn)据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州的(de)较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排(pái)名迅速提(tí)升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲(chōng)进前十，根据(jù)中(zhōng)指数据(jù)，2023年前4月，滨江集(jí)团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公(gōng)告表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达(dá)证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华(huá)养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业(yè)链(liàn)布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是房地产产业链上的(de)中游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家(jiā)用电(diàn)器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环节(jié)与上游材料(liào)端(duān)息息相(xiāng)关，新盘开(kāi)工不足导(dǎo)致上(shàng)游不被(bèi)看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地产行(xíng)业在(zài)进入存量房时代，所以(yǐ)对地(dì)产产业链，尤(yóu)其是偏(piān)消(xiāo)费属性的家装家居领域(yù)，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模(mó)越来(lái)越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需求也会(huì)越来(lái)越多。美国过去(qù)的数据(jù)充分说明了这一点(diǎn)，在(zài)新(xīn)房销(xiāo)售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消费的增(zēng)长却(què)一直都很好。对于地(dì)产产业链(liàn)，我们相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的行业，例如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等(děng)。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中(zhōng)相关赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居前两位的(de)都是来自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它(tā)们分别是(shì)富安娜(nà)和水星家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜(nà)主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一(yī)季(jì)度报告(gào)显示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股的天下，彼时(shí)包括公募的(de)中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私(sī)募的(de)明河2016，都(dōu)在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地(dì)产产业链股票(piào)还有(yǒu)金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在(zài)困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年内表现最好的是志邦(bāng)家居。同(tóng)一(yī)时(shí)间段，该(gāi)股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论是营收还是(shì)归母净(jìng)利润(rùn)，公司都实现了(le)同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广发(fā)基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一(yī)季报中他管理的广发策略优选和广发安(ān)宏回报均增加(jiā)了持股(gǔ)，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的(de)两只公募。有意思的(de)是，他似乎对于(yú)定制家居类(lèi)标的情有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的(de)全部三只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)，其也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的(de)物业股也越来(lái)越被机构所青睐，不过这类标(biāo)的大(dà)多在(zài)香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例分(fēn)析：“物业(yè)服(fú)务(wù)不是(shì)一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司(sī)还是(shì)希(xī)望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的(de)绿城(chéng)服(fú)务为例(lì)，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年(nián)到期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的(de)大部分项(xiàng)目到(dào)期之后，经过两三轮合(hé)同(tóng)周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到产品提(tí)价的(de)公司很少，因为物(wù)业公司(sī)很容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱(qián)的(de)，后面因为保安(ān)这些固定人员成本的(de)年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没(méi)有特别(bié)好，客(kè)户没有那么满意，能做到(dào)提价(jià)难度(dù)是(shì)非常(cháng)大的。但是该公司(sī)能在业(yè)内做(zuò)到到(dào)期之后提(tí)价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的(de)服(fú)务是有(yǒu)关(guān)系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算